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规划思路的初步统一，只是解决了“三角地”
区块未来形态的问题。
如何将图纸上的构想落地，如何撬动社会资本参与，如何平衡各方在开发过程中的投入与收益，这些涉及政策和机制设计的难题，紧接着摆在了指挥部面前。
周明光副指挥长给综合协调组下达了新的任务：牵头研究制定适用于示范区，特别是“三角地”
这类复杂区块的开发建设政策和合作模式。
要求是“既要敢于创新突破，又要坚守政策底线；既要吸引投资，又要保障公共利益”
。
这个任务落在了江辰的肩上。
他清楚，传统的土地出让、政府直接投资或者简单的ppp模式，恐怕都难以完全适用于“三角地”
这种权属复杂、历史包袱重、开发周期长的特殊区域。
必须要有更能平衡风险与收益、更能调动各方积极性的新机制。
他组织综合协调组的同事，并邀请市发改委、财政局、司法局、自然资源局的业务骨干，成立了一个政策研究专班。
专班的首要任务，就是广泛收集国内外类似区域开发的先进经验和政策工具。
几天的高强度资料研读和内部讨论后，专班的思路逐渐清晰。
他们摒弃了追求“一招鲜”
的简单思维，提出了一个“政策工具箱”
的概念，针对“三角地”
可能遇到的不同类型问题和资产，设计差异化的处理路径。
这天下午，政策研究专班在指挥部会议室召开第一次阶段性成果汇报会，周明光亲自到场听取。
江辰作为主汇报人，站在投影前，神色沉稳。
“周市长，各位同志，经过前期研究，我们初步构想了一个‘组合拳’式的政策框架。”
江辰开门见山，“核心思路是‘分类处置、利益共享、风险共担’。”
他首先指向屏幕上列出的一类资产——“权属清晰但低效闲置的工业用地和厂房”
。
“对于这类资产，我们建议探索‘协议置换+容积率奖励’模式。”
江辰解释道，“由政府牵头，与原产权单位协商，将其在‘三角地’的低效用地，置换到经开区或其他区域更合适的标准化厂房或产业用地。
同时，在原址新的开发中，给予投资主体一定的容积率奖励，提升其开发效益，吸引社会资本参与。”
“那产权单位要是不同意置换呢？”
财政局的一位处长提出疑问。
“所以是‘协议’置换，前提是双方自愿，政府做好协调和服务。”
江辰回答，“如果确实无法达成一致，再考虑其他方式，比如评估作价入股等。
但我们优先鼓励流转和整合。”
接着，他谈到第二类更棘手的问题——“权属不清或存在历史争议的土地和建筑”
。
“对于这类‘硬骨头’，我们建议设立‘争议土地托管开发’机制。”
江辰提出了一个相对新颖的概念，“在司法或行政确权程序完成前，由指挥部下属或指定的国有平台公司，先行统一托管这些资产，负责前期的场地清理、环境治理和基础设施配套。
待权属明晰后，再根据确权结果，与原权利人进行收益结算。
托管期间产生的土地增值收益，按一定比例纳入示范区专项资金池，用于反哺区域整体开发。”
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