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附录：破解地产谜局
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调控持续，房地产界焦虑加剧，未来走势如何，众说纷纭。
王志纲近来接到多起相关演讲邀请。
借助2011年11月9日搜狐e购房电商平台在三亚举办的“中国休闲地产高峰论坛”
，王志纲就房地产当前形势与前景，发表了自己的看法。
我从事地产行业已经十来年了，但是近年来很少接受地产演讲，因为我们关注的重点更多地是在城市和区域，以及旅游休闲等领域。
地产调控到今年，从南到北走下来，几乎所有老板都在问：如何看待今天房地产的形势，究竟房地产业的明天将向何处去？所以正好有这个机会来集中回答，谈谈我的观点。
观察中国房地产最好的标本莫过于我们今天站着的这块土地——三亚，今天我们选择三亚来探讨这个问题，在这家游艇会的酒店开这个会，格外有代表性。
我的第一个话题就从海南讲起，来回顾一下地产的今昔；第二个话题谈谈地产的奥秘；第三个话题说说地产的明天。
海南今昔——中国房地产的风向标
我记得20年前，我作为新华社记者来海南，那个时候的海南是中国最狂热的一片热土，是最早一批地产冒险家们练身手的地方。
包括冯仑、潘石屹这些今天地产圈的不少活跃分子，发家的时候，都有一段在海南捞世界，在这里挖第一桶金，从流氓到绅士的经历。
那时海南岛到处都是带着发财梦想来冒险的人，这里自然条件好，在天涯海角可以随地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大资本，因为土地无所谓开发，参与者都是为了转手倒卖，击鼓传花。
运气好，凭空就可以捞一把。
在休闲地产方面做得很大的宋城集团的老板，就曾告诉我，他当时只有500块钱，就敢闯海南。
虽然没发大财，但海南退潮后，凭借海南的地产启蒙，怀揣一幅清明上河图回到杭州建宋城，空手夺枪，硬是把图纸变为了现实。
那个时候，中国人均GDP才800美金，他算是旅游地产的先行者。
印象深刻地是，1992年初几乎全国银行的行长们，都扛着钱到海南岛炒地，参与击鼓传花的游戏，这是海南地产的第一次房地产狂潮。
我记得，疯狂的状况持续到1993年6月份，中央提出治理整顿，朱镕基是铁腕人物，行政命令加经济手段，仅用30天的时间，限令所有的银行必须把钱全部收回。
钱收不回来就抓人，于是在短短一个月中，海南炒地的资金链条断裂。
鼓声一停，没有逃掉的炒地者，全都晒死在沙滩上，丢下一片片烂尾楼。
1993年一直延续到96年，还有很多人陆续找到我们，希望可以拯救海南的地产，不少老板还抱着侥幸心理，认为目前的危机只是暂时的，只要熬过寒冬，面包会有的、黄油会有的。
但实际上，1996、97、98一直到2000年，近十年海南的房地产一直处于停顿状态，死守海南岛的老板多数都破产了。
回想起十年后，2003年再来海南，当时的市委书记刚调到省里，准备大干一场，曾很兴奋也很沉重地跟我讲：海南十多年留下了大片的烂尾楼，特别是三亚，不符合美丽三亚的形象，所以我痛下决心准备炸烂尾楼。
其后，我们王书记花很多的功夫做调研，刚选了几个“软柿子”
动手，还有成千上万的烂尾楼正准备炸的时候，中国的房地产又进入了一个黄金时代。
从2003、04、05年开始海南地产井喷了！
我们现在的会场，鸿洲游艇酒店的老板也曾放弃三亚，跑到深圳创业，在深圳赚到一些钱后，2003年在他老家那些叔侄们的要求下，回三亚做游艇，起步也是很艰难的。
没想到，很快碰到海南房地产的第二次浪潮，眼看旁边的房子从每平方两三千块钱涨到了两万，王老板借着天时、地利，游艇会，游艇酒店、游艇地产呼呼做起来了。
从2005年一直到09年，海南岛被定位为国际旅游岛的时候，几乎中国所有老板，不仅房地产老板，包括矿老板、煤老板，全部往三亚跑。
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